Meistä jokainen syntyy tiettyyn perheeseen, joka asuu tietyssä maantiteellisessä paikassa. Erilaisista syistä perheet ja yksilöt joutuvat vaihtamaan asuinpaikkaa, kuten vanhempani, kun Pohjanmaan Tyrnävällä ja Karjalan Ilomantsissa ei ollut työtä ja mahdollisuutta perheen perustamiseen, eli työn perässä muuttaminen on tyypillistä. Muuttotappiopaikkakunnilta on vaikea muuttaa, jos on omistusasunto. Asumismuotoihin liittyy paljon erilaisia mahdollisuuksia, jotka pitäisi osata ennakoida ettei joudun tarpeettomiin vaikeuksiin.
Viime aikoina on uutisoitu, että asunto-osakeyhtiöitä ajautuu konkurssiin enenevässä määrin tai muuttotappiopaikkakunnilla osa osakeyhtiön uusista asunnoista voi olla pitkäänkin vailla omistajaa, jolloin taloyhtiön kustannukset jäävät muiden asunto-osakeyhtiön osakkaiden maksettaviksi, tai osakas muuttaa pois, eikä hoida velvollisuuksiaan. Talo-yhtiöllä voi olla vaikeita tilanteita, jos ne ei saa pankeilta lainaa remontteihin ja ajautuvat konkurssiin ja asunto-osakkeet ovat silloin arvottomia. Muuttotappiopaikkakunnilla on ilmeisesti vaikea päästä eroon osakeasunnoista ja sen tuomista omistajan velvollisuuksista, jos tulee tarve muuttaa toisaalle. Joillakin paikkakunnilla on jouduttu purkamaan asukkaiden pulan vuoksi jopa asuntoja ennenaikaisesti. Mielestäni tämä on vakava ongelma ajatellen suomalaista osakeasunnon omistamisen riskiä, jota aiemmin ei ole ehkä tiedostettu.
Olen miettinyt sitä, että pitäisikö Suomessa uudistaa asumiseen liittyvää lainsäädäntöä asumisen rakennemuutoksen takia, sillä muuttotappioalueet näyttävät lisääntyvän ihmisten muutaessa töiden perässä isoihin kaupunkeihin. Näin vaalien alla on hyvä tuoda epäkohtia esille, jos joku tarttuisi asiaa hoitamaan. Kaikki eivät varmaan tiedä sitä, että asunto-osakehuoneistot ovat irtaimistoa Suomessa. Muuttotappiopaikkakunnilla asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajien yhteisvastuu saattaa johtaa asunto-osakeyhtiön yhteisten kulujen maksamiseen yhteisvastuullisesti, varsinkin, jossa iso osa asunnoista on myymättä tai asuntoja on hylätty jostain syystä, mutta kulut niiden osalta kerryttävät kustannuksia kuitenkin asunto-sakeyhtiölle. Tämä koskee peruskorjauksia myös, jossa osakkaat joutuvat maksamaan myös tyhjillään olevien asuntojen kustannukset. Olen miettinyt, että olisiko nyt ajankohtaista muuttaa osakehuoneistojen kauppa kiinteistökaupaksi, kuten se on joissakin Euroopan maissa. Joissain maissa miltei kaikki asunnot ovat määräosuuksia koko kiinteistöstä, myös kerros- ja rivitalohuoneistot. Näin on muun muassa Espanjassa ja Virossa. Lisäisikö oikeansuuntaiset lakimuutokset asuntojen kauppaa näin laman keskellä?
Asunto-osakkeen omistajien määrän pienentyessä jostain syystä muuttotappioalueilla olevissa asunto-osakeyhtiössä, eikä jäljellä olevilla ole kykyä maksaa kaikkia kustannuksia, jolloin konkurssi on lähellä, sillä osakkeet ovat yhteisvastuussa kustannuksista. Konkurssiriskissä ovat erityisesti pienet taloyhtiöt muuttotappiopaikkakunnilla tai taloyhtiöt, joissa on myös tyhjillään olevia liikehuoneistoja. Lähivuosina saattaisi olla tiedossa suurempia taloyhtiöiden konkurssiaaltoja. Tulevaisuus saattaa olla synkempi. Arvion mukaan väestön väheneminen tietyillä alueilla voi johtaa taloyhtiöiden ongelmiin seuraavan kymmenen vuoden aikana. Ratkaisu tähän olisi, että osakeasuntokaupasta tehtäisiin kiinteistökauppaa, jolloin asunnon omistaja ei ole yhteisvastuussa koko taloyhtiöstä, eikä koko asunto-osakeyhtiö ajautuisi konkurssiin, vaan yksittäinen kiinteistöasunto.
Asunto-osakeyhtiölaki perustuu ajatukselle ns. yhteisvastuusta. Riippumatta siitä, minkä huoneiston kylpyhuoneen kosteusvauriota korjataan tai riippumatta siitä, onko kaikissa huoneistoissa parveketta, vastaavat yhtiön kaikki osakkeenomistajat yhtiön vastuulle kuuluvien korjausten kustannuksista. Vastuu kustannuksista ei edellytä, että juuri maksajaosakas henkilökohtaisesti hyötyisi jollain tavalla yhtiön korjauksesta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostettuasi asunto-osakeyhtiöstä asunnon, on velvollinen maksamaan vastiketta myös yhtiön kuluihin.
Kiinteistön kauppa on kiinteistöä koskeva kauppa. Suomessa kiinteistön kaupassa noudatetaan sopimusvapaudesta poiketen laissa vahvistettua muotomääräistä kauppatapaa. Kiinteistön kauppa ei ole pätevä, jos muotovaatimuksia ei ole noudatettu. Kiinteistön luovutustoimea, jossa vastikkeen pääosan muodostaa toinen kiinteistö, nimitetään kiinteistön vaihdoksi.
Kiinteistökauppa Suomessa perustuu useisiin lakeihin, joista keskeisin on maakaari. Kaupassa edellytetään kaupanvahvistajaa, joka valvoo kaupan muotovaatimuksia. Sähköisissä kiinteistökaupoissa ei tarvita kaupanvahvistajaa. Kiinteistönvälitysliikkeen toimipisteen johtajilta edellytetään keskuskauppakamarille suoritettu laillistetun kiinteistövälittäjän tutkinto.
Asuntojen hallintaan oikeuttavien asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden kaupan välittäminen ei ole kiinteistön kauppaa, vaikka myös sitä laillistetut kiinteistönvälittäjät ja kiinteistönvälitysliikkeet tekevät. Osakkeet ovat irtaimistoa.
Tämä ehdotus koskee vain asunto-osakeyhtiön omistajuuden muuttamista irtaimesta kiinteäksi omaisuudeksi, varsinkin jos on oma tontti, ei taloyhteiöiden muuhun käytännön toimintaan.
Virossa asunto-osakekauppa on kiinteistökauppa. Suurin ero Viron ja Suomen välillä asuntokaupoissa on se, että Virossa ei tehdä ollenkaan asunto-osakekauppaa, vaan kaikki kaupat ovat kiinteistökauppoja. Virossa kaikki kiinteistökaupat vahvistetaan notaarilla, joka tekee kauppakirjan. Se on hyvä asia, joka tuo kaupantekoon turvallisuutta, sillä notaari tarkistaa kaikki kiinteistöön ja sen tonttiin liittyvät ja kohdistuvat rajoitteet. Lisäksi notaari tarkistaa myös kiinteistöön kohdistuvat velat ja varmistaa kiinteistön omistusoikeuden. Koska Virossa ei tehdä asunto-osakekauppoja ei myöskään ole asunto-osakekirjoja, vaan notaarin kauppatodistus on todistus asuntokaupasta. Notaari lähettää sen tiedot kiinteistörekisteriin, josta tulee tosite omistajuudesta.
Opinnäytetöitä:
Jenna Berg ”KIINTEISTÖKAUPPA” (Vaasan ammattikorkeakoulu, opinnäytetyö 2013)
https://www.theseus.fi/bitstream/handle/10024/64617/Kiinteistokauppa.pdf?sequence=1&isAllowed=y
Siiri Äyräväinen ”Asunto-osakeyhtiön konkurssi” (LAB-ammattikorkeakoulu, opinnäytetyö 2024)
https://www.theseus.fi/bitstream/handle/10024/851622/Ayravainen_Siiri.pdf?sequence=2&isAllowed=y
Sara Nissinen ”Asunto-osakeyhtiön konkurssi” (Lapin Yliopisto, Pro Gradu 2022)
https://lauda.ulapland.fi/bitstream/handle/10024/65243/Nissinen_Sara.pdf?sequence=1&isAllowed=y
Heidi Clark ”ASUNNON OSTO JA RAHOITTAMINEN ESPANJASSA: OPAS KOTIKARTION ASIAKKAILLE” (Hämeen Ammattikorkeakoulun opinnäytetyö 2015)
https://www.theseus.fi/bitstream/handle/10024/48925/Clark_Heidi.pdf?sequence=1
Sami Heikkilä ”Asuntosijoituksen hankinta Espanjasta” (Vaasan ammattikorkeakoulu, opinnäytetyö 2014)
https://www.theseus.fi/bitstream/handle/10024/86811/Sami_Heikkila..pdf?sequence=1&isAllowed=y
Kirjallisuutta ja lähteitä:
Matti Kasso ”Asunto- ja kiinteistökauppa” (Kauppakaari 2001)
Tiina Koskinen-Tammi, Leena Laurila ”Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä” (Talentum 2010)
Andrei Koivumäki ”Neliöt liikkuu : kodinostajan opas” (Nemo 2020)
Wikipedia
Pentti Mattila 